湛江养羊场拆迁评估,山庄征地拆迁评估 农场征地拆迁评估

北京海润京丰资产评估事务所（普通合伙）（简称海润京丰），是由和北京市财政局共同授予资产评估资格的全国性专业评估公司。公司汇聚了大批行业精英，数十位法律、经济、会计、工程技术领域的高级专业人才，同时与国外著名评估机构及专业准则委员会保持着密切的合作关系。公司具备先进的评估方法和手段，完善高效的管理体系和服务团队，是一家集人才、技术、经验于一体的资深评估机构。目前公司设有知识产权部、中小企业评估部、大型企业评估部及业务审核部，我们的团队将一如既往的为广大客户提供一对一的免费咨询服务及专业的资产评估服务。

养殖一般是指养鸡，养牛，养羊，养猪等畜牧性质的养殖，现实生活中非常多见。从2016年开始各地政府纷纷出台禁养政策，这是响应国务院“十三五”生态环境保护规划的号召本无可厚非，然而在执行过程中很多养殖场都碰到了这样的情况：拆迁补偿谈不妥，环保部门就会以养殖场所在地属于“禁养区”要求停业整顿，或者以养殖场土地性质违反法律规定认定为违建，从而减少补偿或不给补偿。

这种做法显然是不对的，《畜禽规模养殖污染防治条例》第二十五条规定：“因畜牧业发展规划、土地利用总体规划、城乡规划调整以及划定禁止养殖区域，或者因对污染严重的畜禽养殖密集区域进行综合整治，确需关闭或者搬迁现有畜禽养殖场所，致使畜禽养殖者遭受经济损失的，由县级以上地方人民政府依法予以补偿。”这就从法律上为补偿提供了依据。

禁养区养殖场拆迁关停是会给予一定补偿的，各地补偿标准不同。一般是由县级人民政府出台禁养区内规模养殖场拆迁工作方案，并明确补贴资金来源、拆迁主体、补偿标准和时间节点等具体事项。

至于补偿项目，实践中基本是按照一般的生产经营性企业进行的，但养殖具有特殊性，一般都有如下方面的补偿：

1、土地补偿和附属物补偿

很多养殖户饲养家畜家禽都是在自家承包的经营地进行的，属于土地承包经营权的补偿，这一项按照《土地管理法》的规定补偿就行，费用一般为该耕地被征收前三年平均年产值的6-10倍。附属物包括养殖设施，养殖工具，用水用电环评处理设施等，按照重置费计算。

2、养殖场停产停业损失补偿

停产停业损失，是指的企业因为拆迁不能进行正常经营所产生的所有损失，在计算该损失时不仅应当考虑被拆迁前的利润损失，还应当考虑目前的企业业务量、客户资源以及预期利益的损失。这一项弹性表较大，而且与一般性企业存在很大的差别。

因为养殖是有循环的，比方说三个月一个批次，拆迁打乱顺序可能导致养殖场两年之内建不起来，这种情况下我们认为按照每批次来计算养殖场的损失更加合理。这方面实践中有成型的例子，比方说辽宁营口的一个养鸡场的孵化基地，因拆迁导致其两年不能完全恢复经营生产，而且两年之内养殖家禽大概是三-四个批次，每个批次带来的损失额度也是一定的，所以按照批次补偿给养殖户是合情合理的。

实践中，各地对“禁养”关停养殖场应当给予的停产停业计算标准是不一致的，各个企业的盈利亏损情况也各不相同，而且养殖场在这一补偿项目上又具有相当的特殊性，所以值得养殖户重点关注。

3、搬迁费用、搬迁损失

搬迁费除了将养殖场所内所有的机器设备、各项生产资料、办公用品从一个地方搬迁到另一个地方所产生的搬迁费用，还包括搬迁损失，主要是指这些机器设备、生产资料在搬迁过程中因拆、装所造成的机器设备损失、折旧、损耗等费用。如果是大型养殖企业拆迁，这部分的搬迁损失要委托专门的资产评估机构进行评估。

4、各项奖励费用

其实，可以将“禁养”看作一种特殊的拆迁，政府为了早日完成禁养进度，往往会采取速迁奖励的办法鼓励养殖户尽早签订搬迁安置补偿协议，搬出禁养区内。各项奖励的数额主要由具体的项目和地方政策制定的实施意见来决定。

综上，除停产停业损失略有不同之外，其他补偿就按照一般生产经营性企业进行。土地，厂房，附属设施，装修，一些机器设备都按照重置价补偿，搬迁的就按照搬迁费走。